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来源:湘潭手机网 2020-04-05 16:28:17

7年销售增长30倍,黑马旭辉控股杠杆率逼近红线

几家欢喜几家愁。地产业中有人喊出“活下去”,也有人一路高歌猛进。

7年前,旭辉控股()只是一家默默无闻的地产公司,2011年的销售额仅有50亿元。而7年过后,旭辉控股的销售额已升至1520亿元。7年时间增长近30倍。

2019年1月14日,旭辉控股发布公告称:2018年全年,公司及其附属公司累计合同销售金额约1520亿元,合同销售面积约956.94万平方米,同比分别增长46.15%、52.1%。合同销售均价约1.59万元/平方米,按年减少0.06万元/平方米。

与此同时,在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中,旭辉控股以43.73的综合得分,位列第50位。

去化压力适中,拿地规模创新高

近几年,旭辉控股去化情况相对比较稳定,“存货/预收账款”指标除2015年升至3.75以外,其余各年该指标数值均稳定在2.7上下。

2018年上半年,旭辉控股的存货914.8亿元,较去年同期434.8亿元增长了110.4%,平均预收账款330.4亿元,同比增加73.89%。存货的激增导致旭辉控股2018年上半年“存货/预收账款”指标数值升至2.77,较上年同期的2.29提高21%,略高于标准排名统计的100家上市房企的中位数2.69。

标准排名考查公司营运能力的另一指标为预收账款周转率(预收账款周转率=营业收入/平均预收账款),用来衡量预收账款结转收入的速度。2018年上半年,旭辉控股的预收账款周转率为0.56,较上年同期的0.59略有下降,位于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.42之上。

近几年,旭辉控股一直在加大拿地力度。2017年旭辉控股共购入78个项目的权益,新增土地储备1320万平方米,同比增长103.1%。当年公司签约销售面积约为629.2万平方米,较2016年的签约面积约291.6万平方米增加 115.7%,高于新增土地储备的增长幅度。导致2017年旭辉控股的期末土地储备倍数降至近五年的最低值4.93,低于标准排名统计的100家上市房企的中位数5.93。

2018年,旭辉控股进一步加大拿地力度,同时也在扩大全国各地的布局。上半年拿地面积高达983万平方米

,约为2017年全年新增土地面积1320万平方米的74.5%,土地储备面积再创新高。

同时,2018年上半年公司签约销售面积433.2万平方米,较2017年同期256万平方米增加69.2%,旭辉控股中期土地储备倍数增长至9.33,略低于标准排名统计的100家上市房企的中位数10.78。

盈利能力增强,净负债率逼近红线

2018年中报显示,上半年旭辉控股结转收入184.2亿元,同比增长64%;净利润34.2亿元,同比增长58%。从2015年至今,旭辉的核心净利润率始终维持在12%以上。

财务数据显示,旭辉控股2018年上半年的毛利率为23.63%。但事实上,如果撇除附属公司因若干项目财务并表的会计处理影响后,公司毛利率由2017年同期的31.6%改善至截至2018年6月的33.7%,也创下2015年以来的历史新高。

一直以来,旭辉以规模、利润率、负债率组成的财务“铁三角”闻名业内外。

2017年之前,旭辉控股的债务水平一直都比较平稳,但随着土地储备的增加以及规模的扩大,2018年旭辉控股的杠杆水平开始出现负面信号。

2018年上半年,旭辉控股的资产总额2261亿元,同比上升90.4%,而负债总额1823.7亿元,同比上升90.9%,资产负债率为76.44%。这一水平已经超过标准排名统计的100家上市房企的中位数74.35%。

2018年上半年,旭辉集团的有息负债705.79亿元,相比2017年末增加233.4亿元,包括银行及其他贷款约446.53亿元、账面值为118.03亿元的境内公司债券、账面值为22.76亿元的可换股债券及账面值为118.27亿元的境外优先票据。

半年报显示,在不计入永续债的情况下,旭辉集团上半年的净负债率达到72%,相比2017年底的50.9%,大幅上升21.1%。在旭辉集团内部,始终严控净负债率在红线75%以下,而72%的数值已经逼近红线。

偿债能力各项指标全部下滑

受到负债增加的影响,2018年旭辉控股反映偿债能力的各项指标均有下降。其中,调整后的速动比率为1.3,同比下降8.5%,短期偿债能力下降,但位于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数之上。

标准排名采用“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”来衡量企业的长期偿债能力。2018年上半年旭辉控股“(货币资金+存货+投资性房地产-预收账款)/全部债务”指标为0.58,同比下降4.9%,低于标准排名统计的100家上市房企的中位数0.67,长期偿债能力相对较差。

值得注意的是,数据显示2018年上半年,旭辉控股经营性现金流量净额为-57.07亿元,近五年来首次出现负数,投资活动产生的现金流量净额为-182.65亿元,已连续五年为负。调整后的现金比率0.44也同比下降33.3%,低于标准排名统计的100家上市房企的3/4分位数0.5。

绿色环保探索值得期待

在绿色地产方面,旭辉控股也在积极探索和实践。

2015年旭辉联合清华大学,面向城镇化进程中住区规划建设发展的可持续问题,共同成立了联合研究机构清华大学(建筑学院)—旭辉控股(集团)可持续住区联合研究中心(以下简称CSC),围绕可持续住区这一核心主题,侧重居住行为、健康、效能三大重点模块的研究,针对居住问题进行全周期、全链条研究。

如何从城市规划角度看待居住问题?如何化解有限资源空间条件下的社会矛盾?如何通过设计及技术的研究,提供更高效能和更健康的住宅?一系列的居住问题,CSC在不断探索中给出答案。

CSC成立三年以来,共有30多位国内、国外学者专家,参与到22个研究课题的研究工作中。CSC充分发挥产学研一体化的创新型研究平台优势,在未来人居领域,以健康效能为核心关键点,无论在产品实现、技术解决路径上均取得了突破性的进展。、

基于对健康环境的重新定义,CSC在深入研究及普遍调研的基础上,制定发布了更适用的CSC居住建筑环境系列标准,包括光环境标准、空气标准和饮用净水水质标准。

“CSC零碳示范房”就是CSC绿色人居前沿探索成果之一,这是中国首个同时获得 BREEAM“设计”和“建成”五星双认证及LEED-NC铂金级认证的商办类项目,并成为亚洲唯一入围BREEAM2017全球绿色建筑奖的项目,旭辉也因此荣获权威绿色建筑评估体系英国建筑研究院(BRE) 颁发的“绿色地产杰出企业奖”。

未来,旭辉控股将继续探索CSC可持续研究,充分发挥产学研一体化的创新型研究平台优势,以健康效能为核心关键点,在产品实现、技术解决路径上不断前行,构筑真正理想的绿色人居环境。

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